세입자가 전세 보증금을 돌려 받지 못하는 사례가 늘고 있다.
보통 집값이 하락하며 매매가(집값)가 전세가보다 낮을 때(일명 깡통 전세), 전세 사기에 당했을 때,
임대인의 일방적 사정(새로운 세입자에게 받아서 주겠다는 등)으로 반환을 미룰 때
이러한 피해를 입을 수 있다.
이때 세입자는 전세금 반환 보증보험을 통해 보증 기관으로부터 대신 돌려받거나,
전세금 반환 소송을 통해 지난한 싸움 거쳐 돌려 받아야 한다.
하지만, 대부분 사람들이라면 소송으로 정신적˙물리적 손해를 겪는 건 피하고 싶을 것이다.
차라리 일정 보험료를 내더라도 보증 보험을 택하는 편이 낫다.
시간적, 금전적, 심리적 피해를 최소화 할 수 있기 때문이다.
여러 위험으로부터 소중한 전세금을 지켜주는 전세금 반환 보증보험.
가입 요건은 어떻게 되는지, 신청 방법과 서류까지 한번에 알아보자.
전세금 반환 보증보험 상품 사고금액
2016년 34억원
2017년 74억원
2018년 792억원
2019년 3442억원
2020년 4682억원 (출처 : HUG)
보증보험 가입이 보편화된(가입자 증가) 영향도 있겠다.
하지만, 절대 피해 발생 규모가 적다고는 할 수 없을 것이다.
전세금 반환 보증이란?
쉽게 말해, 전세금 반환 보증보험은
집주인이 전세보증금을 돌려주지 않을 때 보증기관이 나서 세입자에게 보증금을 주고,
(보증기관이)임대인에게 구상권 행사로 청구하는 보험상품이다.
취급하는 기관은 다음과 같다.
공공 보증기관 : 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF)
민간 보증기관 : SGI서울보증
전세금 반환 보증보험 가입이 의무인 경우
집주인이 등록 임대사업자인 경우((2020년 8월 20일 이후 등록한 자) , 전세보증금 반환 보증보험 가입이 의무이다.
전세금 반환 보증보험 가입 요건(HUG 기준)
1. 가입 가능 기간
신규 계약 : 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은날로부터 ~ 전세계약기간의 절반이 지나기 전
갱신 계약 : 기존 전세계약 만료일 이전 1개월부터 ~ 갱신 전세계약의 절반이 경과하기 전
2. 전세보증보험 가입 가능 주택 종류
① 아파트
② 단독·다가구, 연립·다세대(빌라)
③ 주거용 오피스텔(주거용 오피스텔은 전세계약서 주용도란 등에 '주거용' 표시가 있어야 한다.)
※ 흔히 보이는 2종 근린생활시설 등은 가입 불가
3. 계약서 조건
① 전세계약기간이 1년 이상일 것
② 공인중개사가 체결(날인)한 전세계약서일 것
※기존 계약 시 공인중개사를 통해 전세 계약을 체결했다면 갱신 전세 계약은 중개사 날인 없이 가입 가능
③ 전세보증금액이 수도권 7억 이하, 그 외 지역 5억원 이하 일 것
④ 전세보증금반환채권의 담보 및 양도를 금지하는 특약이 없을 것
⑤ 전입세대 열람내역에 타세대의 전입 내역이 없을 것
⑥ 신청하려는 주택에 거주하면서 전입신고와 확정일자를 받았을 것
4. 등기부 등본 확인 사항
① 보증발급일 기준 주택 소유권에 대한 권리침해사항(경매신청,압류,가압류,가처분,가등기 등)이 없을 것
☞ 등기부등본 갑구 확인
② 선순위채권이 주택가격의 60% 이내일 것
☞ 등기부등본 을구 확인
③ 주택의 건물과 토지(대지권)가 모두 임대인의 소유일 것
④ 전세권이 설정된 경우 말소 또는 공사로 전세권을 이전할 것
(중소기업이 아닌 법인임차인의 경우 전세권을 이전해야 가입가능합니다.)
⑤ 임대사업자의 부채+선순위 채권이 집 시세 이내일 것(부채 + 보증금 < 집 시세 )
*선순위 채권 : 사고 발생 시 내 전세보증금보다 먼저 갚아야하는 금액(근저당, 선순위 보증금 등)
■ 집 시세는 어떻게 정해지는가?
| 1. 감정평가액 또는 공시가격 2. KB 시세 3. 부동산 시세(한국 부동산원) 4. 1년 이내 해당 주택의 매매가격 |
위 네 가지 중 주택 종류, 구분에 따라 보증기관이 집 시세를 정한다.
일부 가격(공시가격 등)은 평가액에 1.5배(150%) 곱한 금액으로 판단하기도 하니 확인이 필요하다.
자세한 내용은 링크!
■ 어디서 가입할 수 있는가?
1.지사 또는 위탁은행 방문신청
(위탁은행 : 신한, 국민, 우리, 광주, KEB하나, IBK기업, NH농협, 경남, 수협, 대구은행)
** 우리은행, 국민은행은 해당 은행 모바일 앱을 통해 보증가입 가능
2.모바일 신청 (비대면 가입)
- 네이버부동산 > 금융상품 > 전세보증금반환보증
- 카카오페이 > 간편보험 > 전세보증금반환보증
- KB국민카드 > 보험 > 전세보증
3. 인터넷 신청 - 공사홈페이지 상단의 인터넷보증 클릭
→ 나는 네이버 부동산의 전세 보증금 반환보증을 이용하기로 했다.
네이버 전세금 반환 보증보험 신청기(3전 4기)
우선 보증 보험을 신청할 때의 나의 현재 상황이다.
- 무직자, 프리랜서 자격으로 카카오 청년 전세자금대출 이용
- 네이버 전세금 보증 보험 '청년 가구(할인)'으로 신청
이때 필요한 공통 서류로는
| 확정일자부 임대차계약서 전입세대 열람내역서(도로명) 전입세대 열람내역서(지번) 보증금완납영수증 주민등록등본 |
다섯 가지가 있다.
하지만, '청년 가구 할인'을 받는 경우, 몇 가지 자격 증명이 필요하여 아래 서류가 추가된다.
| 재직/소득 증빙 서류 건강보험증 또는 건강보험자격확인(통보)서 가족관계증명서 |
이러한 준비 과정에서
재직/소득 증빙 서류는 구체적으로 어떤 서류를 준비해야 하는지
가족관계증명서는 일반/상세 중 어느 걸로 해야하는지
임대차 계약 신고를 해서 계약서에 확정일자 도장이 없는데 확정일자부 임대차계약서는 어떻게 제출하는지?
등등...
준비 과정에서 헷갈리는 부분이 많았기에
가입 절차부터 순서대로 살펴보겠다.
네이버 전세금 보증보험 신청 총 정리
1. 서류 준비
[청년 가구 기준]
1. 재직/소득 증빙 서류
재직/소득 증빙서류는 홈텍스에서 소득금액증명원을 발급 받으면 된다.
2. 건강보험증 또는 건강보험자격확인(통보)서
건강보험자격확인(통보)서는 국민건강보험공단 또는 정부24에서 발급 받을 수 있는데,
정부24를 활용하는 게 간편하다.
3. 가족관계증명서
가족관계증명서는 일반/상세 중 뭘 내야할지 몰라 둘 다 제출했다.
발급은 정부24, 무인민원발급기, 주민센터(직원)에서 가능하다.
나는 무인민원 발급기를 이용했다.
4. 확정일자부 임대차계약서(+신고필증)
카카오 전세자금대출은 임대차계약신고를 사전에 마쳐야 대출을 승인해준다.
따라서, 임대차계약신고를 마친 상황이라 신고 필증을 먼저 수령했다.
그래도 혹시 몰라 주민센터에 방문해 계약서에 확정일자 날인을 요청했다.
하지만, 이미 신고필증을 발급 받았기에 확정일자 도장을 또 찍어줄 수 없다고 했다.
그래서 임대차계약서와 신고필증을 함께 제출하기로 했다.
+ 중개대상물 확인설명서도 첨부해야한다.
++ 별지가 있는 경우 함께 첨부해야한다.
※ 계약서 + 중개대상물 확인설명서가 총 10장이 넘는 경우,
최대 첨부량이 10장이므로 두 장을 한번에 촬영하는 식으로 첨부 수를 조절하면 된다.
5. 전입세대 열람내역서(도로명)
이건 신분증과 함께 주민센터 직원을 찾아가 발급받을 수 있다.
6. 전입세대 열람내역서(지번)
이건 신분증과 함께 주민센터 직원을 찾아가 발급받을 수 있다.
7. 보증금완납영수증
계약 당시 받은 보증금완납영수증을 제출하면 된다.
8. 주민등록등본
무인민원발급기를 활용하자.
발급 동선을 요약하면 아래와 같다.
| 주민센터 방문 | 온라인 - 정부24, 홈텍스 | 부동산 |
| 주민등록등본 가족관계증명서 전입세대 열람내역서(도로명) 전입세대 열람내역서(지번) |
재직/소득 증빙 서류 건강보험자격확인(통보)서 신고필증 |
임대차계약서 보증금완납영수증 부동산거래관리시스템 |
※ 추가 유의사항
사업자 등록증
본인이 사업자를 갖고 있는 상황이라면, 사업자 등록증을 요구할 수 있다.
예전에 테스트 차 만들어둔 사업자가 있어, 소득/재직 확인 서류에 함께 첨부했다.
2. 가입 절차
1. 네이버 전세금 반환보증 검색 - '가입 신청하기'
2. 가입 가능 여부 체크
앞서 설명한 보증보험 가입 요건 항목과 유사하다.
3. 개인정보 및 건물 정보 입력
반복 작업하지 않으려면 뭐든 정확히 입력해야 한다!
4. 아래 할인 항목 선택
- 청년 가구로 선택
5. 예상 보증료 확인
※ 아래 사진은 예시입니다!!!
6. 접수 완료 및 서류 제출
우측 하단에 서류 제출을 누르면 아래와 같은 화면이 나오고,
일주일 내로 서류 사진을 첨부하면 접수가 완료된다.
그리고 서류 제출 후 3~5일이 지나면 결과 알림이 온다.
하지만...
나는 세 차례나 거부를 당했다.
3. 가입 거절 사유 & 해결책
첫 번째 거부 사유는
'내가 이사한 건물의 번지 주소가 KB시세에 정확히 등록되어 있지 않다'는 것이었다.
** 가입 거절 문구 : 임대차계약서 상 신청인의 물건지는 KB시세가 대표주소(지번)으로 등록되지 않은 물건지입니다.
(모바일 비대면 반환보증으로 진행 불가. 가까운 위탁은행 영업점 또는 주택도시보증공사 지사를 통하여 가입절차를 확인하시기 바랍니다.)
예를 들어,
건물이 501동(논현동 100번지), 502동(논현동 100-1번지) 두 개의 동으로 이루어져있고,
나는 502동에 거주 중이다.
그런데 KB시세에는 501, 502동이 함께 논현동 100번지로 올라간 경우
등본 상 주소인 100-1번지가 KB시세에서는 조회되지 않게 되어 가입이 거절된 것이었다.
▶해결책 : 임대인 또는 중개인에게 부탁하여 KB시세 대표주소를 정확히 등록해달라고 요청해야 한다.
(사실 처음에는 위탁은행에 찾아갔다. 하지만 행원은 KB시세에 등록이 되어있다는 말만 해주었는데,
전문 업무가 아닌지, 해당 부분에 대해 잘 알지 못하는 것 같았다.)
두 번째 거부 사유는
'1) 임대차 계약서에 확정일자 날인이 없고, 2) 건강보험자격득실확인서 전체 이력이 보이지 않는다'는 것이었다.
▶해결책 :
1) 임대차 계약신고필증을 첨부하면 된다
- 요즘은 임대차 계약신고가 의무가 되면서, 확정일자를 받지 않고 필증을 받는 경우가 있다.
계약신고필증으로 대신하여 첨부하면 된다.
2) 건강보험자격득실확인서를 발급받아 추가하였다.
- 건강보험자격확인(통보)서 내라더니, 자격득실확인서 전체 이력을 다시 요구하여 제출하였습니다.
세 번째 거부 사유는
또 '임대차 계약서에 확정일자 날인이 없다'는 것이었다.
그러면서 내역 삭제 후 다시 신청하라는 알림이 떴다...
지난번에 분명 신고필증으로 대체 제출했기에, 어떤 오류가 있는 건 아닌지 전화로 문의를 했다.
하지만 알고 보니 업로드 중 파일이 누락된 것이었다.
확인을 제대로 못한 내 탓이었다.
그런데...! 전화 문의 당시
현재 프리랜서 계약으로 4대보험 가입이 되어있지 않다는 걸 얘기했는데,
그렇다면 소득 확인이 안 되므로, [청년 가구]가 아닌 [청년 저소득가구 - 연소득 4천만원 이하]로 지원하라는 것이었다.
그러면 소득금액증명원을 제출할 필요도 없이,
피부양자로 등록된 건강보험자격득실확인서(전체이력, 뒷자리 X)만 제출하면 된다는 것이었다.
결국 나는 처음부터 다시 신청하게 되었다.
4. [청년저소득가구]로 재신청
이번에는 [청년저소득가구]로 신청하며
아래와 같이 서류를 제출했다. (변동 부분 파란 표시)
1. 재직/소득 증빙 서류 → 건강보험자격득실확인서 제출
2. 건강보험증 또는 건강보험자격확인(통보)서 → 건강보험자격득실확인서 제출
※ 중복이 아니냐 물었더니, 재직/소득 증빙서류와 건강보험증 부분에 동일하게 두 번 제출하라고 하였다.
3. 가족관계증명서 제출
4. 확정일자부 임대차계약서
+ 표준 임대차계약서 별지, 신고 필증, 중개대상물 확인설명서
5. 전입세대 열람내역서(도로명)
6. 전입세대 열람내역서(지번)
7. 보증금완납영수증
8. 주민등록등본
현재는 네 번째 서류를 제출하고 기다리는 중이다.
처음 신청한 날로부터 한 달은 지난 것 같다.
중간에 내 실수도 있었지만, 이렇게 뭔가를 오래 걸려서 진행한 건 처음이다.
사실상 전재산과도 같은 돈을 지켜주는 보험이기에
나중을 대비해서라도 정확하게 하는게 맞다고 생각한다.다음 주에 결과가 나올 듯 한데, 이번에는 성공했으면 좋겠다.
보증보험 4수 결과!
5월 19일에 네 번째 접수를 완료했다.
그리고 5월 23일 오후 5시 경 심사 완료 알림을 받았다.
알림을 누르면 네이버 페이로 쉽게 결제할 수 있다.
최종적으로 69,160원이 나왔다.
특별 기간 할인 40% + 청년저소득 가구 할인 40% 적용된 걸로 보인다.
안내 상담원 분 덕분에 비용도 조금 더 줄일 수 있었다.
긴 싸움 끝에 최종 승인을 받았다. 한 달이 넘게 걸렸다.
결제와 함께 승인이 나면 위와 같은 카톡이 도착한다.
왠지 모르게 뿌듯했다. 적어도 보증금 돌려 받지 못할 걱정은 덜겠구나 싶다.
다른 분들은 나처럼 크게 애먹지 않을지도 모르겠다.
하지만 유사한 문제로 거절을 당하고 있다면, 필요한 부분을 참고 했으면 좋겠다.
혹시라도 잘못된 정보가 있거나, 궁금한 점이 있다면
댓글로 써주면 성실히 답변을 드리겠다.
이 글이 작게나마 도움이 됐으면 좋겠다!
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